Maximizar el ROI: Centro de datos para la inversión inmobiliaria

Los mercados de centros de datos están emergiendo como sectores de inversión de gran potencial debido a que la creciente demanda supera a la oferta, especialmente en regiones consolidadas como el norte de Virginia y Silicon Valley, donde el desarrollo se ha ralentizado debido a diversas limitaciones. En este artículo, aprenderá por qué invertir en un centro de datos inmobiliario puede maximizar su ROI, comprenderá los diferentes tipos de centros de datos y descubrirá las consideraciones estratégicas clave para el desarrollo. Esta guía es perfecta para inversores y promotores que buscan sacar provecho de este próspero mercado.

Principales conclusiones

• El sector inmobiliario de centros de datos está creciendo rápidamente, impulsado por los avances en tecnologías como AI, 5G e IoT, con un valor de mercado proyectado de $200 mil millones para 2026.

• La selección estratégica del emplazamiento, incluida la proximidad a las redes de fibra, la seguridad y la sostenibilidad, es esencial para el éxito del desarrollo de un centro de datos.

• Invertir en REIT de centros de datos ofrece oportunidades de obtener altos rendimientos e ingresos pasivos, aunque los inversores también deben ser conscientes de los riesgos relacionados con la competencia y las fluctuaciones de los tipos de interés.

• La creciente demanda de espacio para centros de datos es notable, con los hiperescaladores pre-alquilando espacio hasta 36 meses antes de la entrega. Esta tendencia está impulsada por la fuerte absorción del mercado, unas tasas de vacantes históricamente bajas y una importante actividad de construcción, sobre todo en mercados de centros de datos consolidados como el del norte de Virginia.

Centros de datos inmobiliarios: Un sector de inversión en auge

El sector de los centros de datos está experimentando una expansión sin precedentes, impulsada por el auge de las actividades digitales y la creciente dependencia de los servicios en la nube y las operaciones centradas en los datos.

Los datos de una reciente actualización de los centros de datos detallan el importante crecimiento del inventario y la dinámica del mercado, poniendo de relieve el rápido crecimiento y expansión del sector.

Esta escalada también se ve impulsada por la adopción de tecnologías punteras como:

• Inteligencia Artificial (IA)

• 5G

• Internet de los objetos (IoT)

• Comercio electrónico

• Servicios de streaming

Estos avances no sólo están reconfigurando diversos sectores, sino que también están generando una fuerte necesidad de inmuebles capaces de albergar centros de datos, lo que representa una atractiva oportunidad de inversión.

Con el crecimiento continuo previsto en el mercado de los centros de datos, las expectativas sugieren que su valor se disparará hasta la notable cifra de $200.000 millones en 2026. Esta previsión ha atraído a inversores y promotores deseosos de aprovechar esta creciente demanda.

Los REIT de centros de datos se han vuelto especialmente atractivos debido a su clasificación como infraestructuras vitales, comparables a los servicios públicos tradicionales. Para quienes invierten en el sector inmobiliario, estos activos ofrecen un alto rendimiento potencial junto con solidez y estabilidad frente a las variaciones económicas. Como tal, el interés en el sector en torno a los REIT de centros de datos está aumentando significativamente.

Tipos de centros de datos

Los centros de datos son centros vitales para el mundo digital, ya que supervisan y salvaguardan grandes cantidades de datos cruciales para innumerables empresas. El mercado alberga una gran variedad de tipos de centros de datos, cada uno adaptado para satisfacer distintos requisitos y expectativas de los consumidores.

Están surgiendo nuevos centros de datos para satisfacer la creciente demanda de IA y tecnología de procesamiento de datos. Estas instalaciones avanzadas están diseñadas con potentes procesadores como GPU y capacidades de refrigeración mejoradas para adaptarse a densidades y consumos de energía más elevados, lo que refleja los cambios en el sector impulsados por la computación en la nube y el crecimiento de la IA.

Los centros de datos de propiedad corporativa son operados exclusivamente por empresas individuales para atender sus necesidades tecnológicas específicas, mientras que las instalaciones compartidas proporcionan a numerosos clientes acceso a infraestructuras utilizadas conjuntamente, lo que les permite tanto servicios personalizados como ventajas de costes gracias a la escala.

Propiedad de las principales corporaciones tecnológicas, los centros de datos a hiperescala facilitan importantes redes informáticas fundamentales para la prestación eficaz de servicios basados en la nube. A la inversa, los centros de datos periféricos desempeñan un papel cada vez más importante en la informática al situarse más cerca del punto de origen de la información que gestionan. Esta proximidad es fundamental para las funciones que requieren tiempos de procesamiento rápidos.

Las opciones en contenedor presentan posibilidades de despliegue ágil en unidades modulares a menudo basadas en contenedores de transporte marítimo transportables. Cada categoría cumple su función en el marco general de las soluciones de gestión de datos en sectores como las finanzas, la sanidad y la educación, entre otros.

Mercados clave para los centros de datos

“El ”Callejón de los Centros de Datos", en el norte de Virginia, sigue dominando el mercado de los centros de datos gracias a su infraestructura superior y su rápida conectividad. Esta localidad ofrece un sólido clima comercial favorable a los operadores de centros de datos y goza de una posición estratégica que facilita una latencia reducida junto con transacciones de datos rápidas, esenciales para los servicios digitales contemporáneos.

Al mismo tiempo, Dallas Fort Worth está ganando protagonismo en el ámbito de los centros de datos. Con un atractivo panorama empresarial, gastos de explotación más asequibles y amplio espacio disponible para el crecimiento, se está convirtiendo en una opción de primer orden entre los promotores de centros de datos.

A medida que los mercados establecidos se enfrentan a costes crecientes y normativas estrictas, ubicaciones alternativas como Dallas Fort Worth atraen la atención por su potencial para acoger futuros desarrollos del sector. Las empresas están explorando mercados secundarios de centros de datos debido a las crecientes limitaciones de los mercados primarios. Estos florecientes mercados ofrecen a los inversores nuevas vías para ampliar su espectro de inversión.

Consideraciones estratégicas para el desarrollo de centros de datos

Embarcarse en el desarrollo de un centro de datos implica una planificación intrincada y estratégica, que incluye una atención meticulosa a varios aspectos cruciales. El proceso requiere seleccionar una ubicación óptima y garantizar sistemas de refrigeración y suministro eléctrico fiables, ya que cada elección influye profundamente tanto en la eficacia operativa como en el éxito financiero de un centro de datos. Para quienes invierten en bienes inmuebles, como inversores o promotores, comprender estos elementos es vital para aumentar los beneficios y garantizar al mismo tiempo una funcionalidad sostenida.

Una tendencia creciente es que las empresas sean propietarias de sus propios centros de datos para mantener una eficiencia y seguridad óptimas. Este enfoque es cada vez más popular entre las grandes empresas tecnológicas y de hiperescala, lo que refleja las estrategias de inversión e infraestructura del sector en general.

A la hora de construir un centro de datos, hay que hacer frente tanto a los requisitos normativos como a los retos medioambientales. El cumplimiento de las leyes regionales y nacionales y la adopción de prácticas ecológicas son cada vez más imperativos en este campo. Al abordar estas cuestiones con diligencia, los promotores pueden avanzar en la creación de centros de datos de vanguardia que no sólo mantengan la eficiencia, sino que también sean fiables, adaptándose a las consideraciones ecológicas sin sacrificar el cumplimiento de la normativa.

Criterios de selección de emplazamientos

Elegir la ubicación adecuada para un centro de datos es crucial. Estar cerca de redes de fibra y puntos de intercambio de Internet contribuye a una latencia baja y una conectividad rápida, vitales para un funcionamiento eficaz. También es importante que haya suficiente terreno a mano para permitir el crecimiento futuro del centro de datos a medida que aumente la demanda. Nunca se insistirá lo suficiente en la importancia de la seguridad, con estrictas medidas de protección física y cibernética necesarias para salvaguardar la información sensible.

Es imperativo que el emplazamiento tenga estabilidad geográfica para reducir los riesgos asociados a las catástrofes naturales que podrían provocar paradas operativas. La ubicación ideal de un centro de datos debe lograr un equilibrio entre estos elementos: ofrecer un rendimiento eficiente, espacio para ampliar las operaciones cuando sea necesario y, al mismo tiempo, garantizar la máxima seguridad y fiabilidad.

Requisitos de alimentación y refrigeración

La energía y la regulación de la temperatura son componentes críticos para cualquier centro de datos. Es esencial disponer de un suministro eléctrico fiable, sobre todo en zonas en las que pueden utilizarse energías renovables para reducir el impacto ambiental. La adición de fuentes de energía de reserva garantiza un funcionamiento ininterrumpido en momentos de gran demanda o perturbaciones imprevistas. Los sofisticados sistemas de refrigeración desempeñan un papel fundamental a la hora de mantener unas condiciones de funcionamiento ideales, sobre todo cuando se trata de configuraciones densas que emiten cantidades considerables de calor.

Los centros de datos tradicionales se enfrentan a importantes retos para adaptarse a los crecientes requisitos de potencia y refrigeración de los procesadores modernos, en particular las GPU. Estas instalaciones más antiguas, que han dependido principalmente de las CPU, tienen dificultades para satisfacer las nuevas demandas de eficiencia energética y capacidad de procesamiento impulsadas por el auge de la IA.

A medida que los centros de datos tratan de reducir su impacto ecológico, la adopción de soluciones energéticas ecológicas y métodos de refrigeración de última generación va ganando protagonismo. Estas innovaciones no solo aumentan la eficacia operativa, sino que también responden a la creciente demanda de medidas ecológicas en el ámbito del desarrollo de centros de datos.

Factores reglamentarios y medioambientales

En el ámbito del desarrollo de centros de datos, el cumplimiento de las normativas locales y federales es crucial. Estas normativas regulan diversos aspectos, como la utilización del suelo, y obligan a realizar evaluaciones medioambientales para garantizar que los centros de datos respetan los límites legales y ecológicos. Dados los problemas de eficiencia operativa y fiabilidad que plantean cuestiones medioambientales como el cambio climático, es fundamental que estas instalaciones den prioridad a la estabilidad geográfica y la resistencia frente a los elementos naturales a la hora de seleccionar los emplazamientos.

Para combatir los crecientes temores ecológicos, la incorporación de prácticas ecológicas como el aprovechamiento de fuentes de energía renovables o la ejecución de programas de reciclaje de residuos se ha convertido en algo indispensable para los centros de datos. Al adoptar estos métodos, pueden reducir notablemente su huella ecológica y contribuir al cultivo de un futuro más sostenible.

Garantizar la estabilidad geográfica sigue siendo primordial en este ámbito. Sirve de salvaguarda contra las interrupciones causadas por calamidades naturales, promoviendo así la prestación ininterrumpida de servicios desde los centros de datos.

Invertir en REIT de centros de datos

La inversión en fondos de inversión inmobiliaria en centros de datos (REIT) ofrece a los inversores la oportunidad de adquirir participaciones parciales en una amplia gama de activos inmobiliarios comerciales, especialmente en el sector de los centros de datos. Los REIT de centros de datos, que destacan por su solidez y flexibilidad duraderas en medio de la rápida evolución de los avances tecnológicos, se perfilan como una atractiva opción de inversión. La creciente necesidad de soluciones basadas en la nube y de almacenamiento de información consolida las perspectivas de expansión de estos fondos.

En el año 2024, las inversiones relacionadas con los centros de datos en el ámbito de los REIT eclipsaron a varios sectores competidores al registrar una importante tasa de rentabilidad del 25,2%, atribuida principalmente a la mayor demanda de infraestructuras relacionadas con la tecnología. Este rendimiento subraya tanto el potencial de alta rentabilidad como el motivo por el que la inversión en estos fondos se percibe como estable y lucrativa.

Para quienes busquen diversificar su cartera y, al mismo tiempo, aprovechar los beneficios de la floreciente expansión de la economía digital, la inversión en REIT de centros de datos se perfila como una vía muy prometedora.

Ventajas de los REIT de centros de datos

Los inversores pueden obtener múltiples beneficios de los REIT de centros de datos, siendo una de las principales ventajas la posibilidad de obtener un flujo de ingresos pasivos constante a través de importantes repartos de dividendos. Esto se debe a que estos fondos tienen la obligación legal de repartir la mayor parte de sus beneficios en forma de dividendos a los accionistas, lo que puede generar un crecimiento y una estabilidad financieros constantes. La necesidad constante de infraestructura digital sustenta los ingresos estables de los REIT de centros de datos, ya que a menudo suscriben contratos de arrendamiento a largo plazo con sus clientes.

Debido a las continuas necesidades de instalaciones de procesamiento y almacenamiento de datos que persisten incluso durante las recesiones económicas, a menudo se considera que invertir en REIT de centros de datos ofrece resistencia contra las recesiones. La entrada en este mercado de inversión requiere un capital relativamente bajo, ya que la compra de una sola acción permite la participación. Las acciones de los REIT de centros de datos que cotizan en bolsa ofrecen liquidez dentro del horario de negociación en bolsa, lo que facilita tanto la adquisición como la enajenación de las inversiones por parte de los inversores.

Riesgos asociados a los REIT de centros de datos

A pesar de las numerosas ventajas de los REIT de centros de datos, es importante ser consciente de ciertos riesgos que conllevan. Las variaciones de los tipos de interés pueden tener un efecto considerable tanto en su rentabilidad como en el valor de sus acciones, ya que estos fondos dependen con frecuencia de fondos prestados para su apalancamiento financiero. A medida que suben los tipos de interés, no sólo aumentan los gastos de los préstamos, sino que también pueden resultar más atractivas otras oportunidades de inversión más seguras, lo que podría reducir el atractivo de invertir en REIT de centros de datos.

La creciente competencia en el ámbito de los centros de datos podría influir en factores como los niveles de ocupación y los ingresos por alquileres. Para que los REIT de centros de datos conserven su cuota en un mercado cada vez más competitivo y mantengan los flujos de ingresos, es necesario maniobrar estratégicamente a través de estos obstáculos. Para los inversores que deseen adentrarse en los entresijos de este sector de forma eficaz, comprender estos posibles retos es esencial para tomar decisiones de inversión bien informadas.

Principales REIT de centros de datos

Numerosos fondos de inversión inmobiliaria (REIT) en centros de datos han surgido como fuerzas dominantes dentro del sector, ofreciendo importantes oportunidades a los inversores. Digital Realty Trust y Equinix destacan por su considerable influencia en el mercado y su ventaja competitiva. Estas empresas están preparadas para aprovechar al máximo la creciente necesidad de espacio en centros de datos y servicios de infraestructura digital, lo que las presenta como opciones atractivas para posibles inversores.

Tanto Digital Realty Trust como Equinix presentan un prometedor potencial de expansión, atribuido a sus carteras a gran escala que abarcan numerosas ubicaciones estratégicas. Su estabilidad financiera, combinada con una variada clientela, consolida su posición en la vanguardia del sector. Para quienes busquen inversiones fiables con perspectivas de crecimiento en el ámbito de los REIT de centros de datos, estas potencias corporativas merecen su atención.

Digital Realty Trust

Digital Realty es un activo digital. Trust ha consolidado su posición en el sector de los centros de datos, atendiendo a una amplia gama de clientes, como proveedores de servicios en la nube de primer nivel. Con una amplia cartera que abarca más de 300 centros de datos, esta empresa atiende las variadas necesidades de sus clientes. En el cuarto trimestre de 2024, Digital Realty amplió su presencia inmobiliaria mediante importantes compras de terrenos que sirven para mejorar su capacidad informática y afirmar su camino hacia la expansión.

Con una influencia significativa en el mercado y una cartera de clientes que incluye numerosas empresas de la lista Fortune 500, Digital Realty Trust destaca como proveedor de referencia para empresas que buscan soluciones de centros de datos ampliables. Los movimientos de inversión deliberados y la progresión sostenida de la empresa la han posicionado como una entidad atractiva dentro del ámbito inmobiliario centrado en los centros de datos para los inversores que buscan este nicho de mercado.

Equinix

Equinix gestiona una red internacional de centros de datos interconectados que dan soporte a cadenas de suministro y ecosistemas digitales cruciales. Su estrategia de crecimiento global se ha traducido en un aumento de sus instalaciones, reforzando la ventaja competitiva de la empresa. Con más de 200 centros de datos en todo el mundo, Equinix satisface las demandas de clientes de importantes mercados que requieren altos niveles de conectividad.

Los sólidos resultados financieros de la empresa se ven impulsados por sus servicios de suscripción y sus ofertas de interconexión, que han impulsado tanto la expansión de los ingresos como una sólida posición en el mercado. Gracias a sus ubicaciones estratégicas y a su amplia red de socios, Equinix sigue liderando el sector de los centros de datos, lo que la convierte en una entidad esencial que los inversores deben seguir de cerca.

Tendencias futuras en el sector inmobiliario de los centros de datos

El mercado de inmobiliario dentro del sector de los centros de datos se acerca a un punto de inflexión importante, impulsado por la incorporación de la inteligencia artificial, los avances en la tecnología de computación de borde y un mayor énfasis en la sostenibilidad medioambiental. Este cambio está alterando el terreno de juego, ofreciendo nuevas perspectivas y dificultades a quienes desarrollan e invierten en inmuebles para centros de datos.

Con la continua expansión de nuestro entorno digital, los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) especializados en centros de datos están llamados a prosperar porque desempeñan un papel vital en el mantenimiento de la infraestructura digital. Empresas como Digital Realty se beneficiarán de un mayor crecimiento de los beneficios debido a la reducción de las nuevas existencias que llegan al mercado. Estos acontecimientos están influyendo en las tácticas de inversión y dictando los enfoques de desarrollo dentro de este segmento de bienes raíces.

Impacto de la inteligencia artificial

El sector de los centros de datos está experimentando una transformación con la llegada de Inteligencia artificial (IA), que está mejorando tanto la eficiencia de las operaciones como la gama de servicios ofrecidos. La migración hacia centros de datos gestionados por IA responde a la creciente demanda de infraestructuras digitales sólidas y a la necesidad imperiosa de aumentar la eficiencia operativa. Tecnologías como ChatGPT están impulsando un rápido crecimiento del número de usuarios, lo que lleva a un aumento de las necesidades de consumo de energía de 5 kW por rack hasta 50 kW o más cuando se integra con IA.

Como resultado, se prevé un aumento continuo de la demanda de servicios de datos que probablemente impulsará la inversión sostenida en centros de datos. Los avances impulsados por la tecnología de IA no solo aumentan la eficiencia dentro de estas instalaciones, sino que también amplían sus capacidades funcionales, posicionándolas como componentes vitales de nuestra floreciente economía digital y perspectivas cada vez más atractivas para los inversores.

El auge de los centros de datos periféricos

Los centros de datos periféricos se están volviendo cruciales en el entorno digital actual. Estas instalaciones mejoran el rendimiento gestionando los datos cerca de su origen, lo que es fundamental para aplicaciones en tiempo real como 5G e IoT. La expansión de estas tecnologías está impulsando la necesidad de centros de datos periféricos que refuercen notablemente la eficiencia de la red y reduzcan la latencia al transmitir datos a los consumidores.

Ante la creciente necesidad de procesar los datos de forma rápida y eficaz, los centros de datos periféricos serán fundamentales en el desarrollo del sector. Este movimiento anuncia una prometedora oportunidad repleta de perspectivas de crecimiento e innovación, especialmente interesante para quienes invierten en el sector inmobiliario.

Sostenibilidad y centros de datos ecológicos

La creciente huella medioambiental del sector informático ha situado la sostenibilidad en primera línea del desarrollo de centros de datos. La declaración de Google de 2021 reveló un uso sustancial de los recursos hídricos, con un consumo de 3.300 millones de galones en sus centros de datos de Estados Unidos y otro uso global de 1.000 millones de galones. Estas crudas cifras subrayan la urgente necesidad de adoptar enfoques innovadores para reducir el impacto ecológico asociado al funcionamiento de los centros de datos.

Para avanzar hacia una era más respetuosa con el medio ambiente, la incorporación de fuentes de energía renovables junto con métodos de refrigeración de vanguardia es fundamental para modernizar los centros de datos. Adoptar estos avances no solo reduce sus emisiones de carbono, sino que también garantiza que satisfacen la creciente demanda del sector de soluciones ecológicas, al tiempo que allanan el camino para mantener la salud futura de nuestro planeta.

Resumen

El sector inmobiliario específico de los centros de datos está en rápida expansión, lo que presenta importantes oportunidades para quienes buscan invertir en propiedades. Esta expansión está impulsada por el auge de la transformación digital, la inteligencia artificial y los servicios en la nube. Los inversores que conocen a fondo los distintos tipos de centros de datos, identifican los principales mercados y tienen en cuenta importantes factores de desarrollo están bien posicionados para optimizar sus ganancias financieras y reducir los riesgos potenciales.

De cara al futuro, tendencias como la incorporación de la tecnología de IA a las operaciones, el aumento del despliegue de centros de datos periféricos y la atención a la sostenibilidad medioambiental están preparadas para remodelar aún más este sector. Entidades líderes como Digital Realty Trust y Equinix en el ámbito de los REIT de centros de datos presentan sólidas perspectivas de inversión debido a su presencia dominante en el mercado y a sus estrategias orientadas a la progresión. A medida que aumenta la dependencia de las capacidades digitales en todo el mundo, la inversión en bienes inmuebles asociados a centros de datos se revela como una opción resistente que promete resultados gratificantes.

Preguntas frecuentes

¿Qué son los REIT de centros de datos?

Los REIT de centros de datos son fondos de inversión inmobiliaria especializados en la propiedad y gestión de centros de datos, que ofrecen a los inversores una propiedad fraccionada y exposición a la creciente demanda de infraestructuras digitales.

¿Por qué el norte de Virginia es un mercado clave para los centros de datos?

El norte de Virginia es un mercado clave para los centros de datos por su avanzada infraestructura, su conectividad de alta velocidad y su favorable entorno empresarial, que en conjunto crean un marco óptimo para las operaciones de los centros de datos.

¿Cuáles son las ventajas de invertir en REIT de centros de datos?

Los inversores que buscan una fuente de ingresos fiable con un desembolso de capital limitado pueden encontrar atractivos los REIT de centros de datos debido a su sólida rentabilidad por dividendos, su flujo constante de ingresos y su resistencia durante las recesiones económicas.

¿Cuáles son los riesgos asociados a los REIT de centros de datos?

Los REIT de centros de datos se enfrentan a riesgos como las fluctuaciones de los tipos de interés y la competencia, que pueden afectar negativamente a su rentabilidad y posición en el mercado.

Es crucial que los inversores sean conscientes de estos factores a la hora de considerar este tipo de inversiones.

¿Cómo afecta la IA al sector inmobiliario de los centros de datos?

La IA está afectando significativamente a los bienes inmuebles de los centros de datos al aumentar la demanda de infraestructuras digitales avanzadas y eficientes, lo que conlleva un mayor consumo de energía y una mayor eficiencia operativa.

Como resultado, esta tendencia está configurando el futuro de las operaciones y el crecimiento de los centros de datos.